Begeleiding

Makelaar of aankoopbegeleider in Spanje: wat is het verschil?

Door mr. Rob Suters, oprichter van Migradora · Bijgewerkt op 17 oktober 2026

Wie in Spanje een huis zoekt, komt al snel bij een makelaar terecht. Maar die makelaar werkt bijna altijd voor de verkoper. Een aankoopbegeleider werkt voor jou. Het verschil zit niet in wat ze doen, maar in voor wie ze het doen, en wie ze betaalt.

De makelaar werkt voor de verkoper

In Spanje heeft een makelaar (agente inmobiliario) een opdracht van de verkoper: de woning verkopen, het liefst snel en tegen een goede prijs. Hij wordt betaald met een commissie, meestal 3 tot 6% van de koopprijs plus btw. Aan de Costa del Sol is 5% of meer gebruikelijk. In Andalusië betaalt de verkoper die commissie; in de regio Valencia komt het voor dat de koper meebetaalt.

Exclusieve opdrachten zijn minder gebruikelijk dan in Nederland. Dezelfde woning staat vaak bij meerdere kantoren, en makelaars delen onderling aanbod en commissie. Dat betekent ook dat een makelaar die jou "helpt zoeken", vaak gewoon woningen laat zien waaraan hij of een collega verdient.

Een makelaar kan vriendelijk, eerlijk en behulpzaam zijn. Maar zijn belang is dat de koop doorgaat, en zijn verdienste stijgt met de prijs.

De aankoopbegeleider werkt voor de koper

Een aankoopbegeleider, ook wel aankoopmakelaar of buyer’s agent (in het Spaans personal shopper inmobiliario), heeft een opdracht van jou. Hij zoekt, controleert en onderhandelt in jouw belang, en vertelt je ook als een woning te duur is of beter kan blijven liggen.

In Nederland is dat heel gewoon. In Spanje is het nog betrekkelijk nieuw, en er zijn grote verschillen tussen aanbieders: in wat ze doen, in hoe ze betaald worden, en in hoe onafhankelijk ze echt zijn.

Het verschil op een rij

• Opdrachtgever: de makelaar werkt voor de verkoper, de aankoopbegeleider voor jou.
• Betaling: de makelaar krijgt een percentage van de koopprijs van de verkoper; de aankoopbegeleider wordt door jou betaald, met een vast bedrag of een percentage.
• Aanbod: de makelaar laat vooral zijn eigen aanbod zien, of dat van kantoren waarmee hij commissie deelt; een aankoopbegeleider kijkt naar het hele aanbod.
• Prijs: de makelaar verdedigt de vraagprijs; de aankoopbegeleider toetst hem aan werkelijke verkoopprijzen en onderhandelt namens jou.
• Controle: de makelaar regelt de verkoop; een aankoopbegeleider laat de papieren controleren voordat je tekent, of doet dat zelf.
• Belang bij de koop: de makelaar verdient alleen als je koopt; een goede aankoopbegeleider ook als je níet koopt, omdat een slechte woning laten liggen een goede uitkomst kan zijn.

Wat kost een aankoopbegeleider?

Aanbieders in Spanje werken met een vast bedrag, van ongeveer € 1500 voor een beperkt pakket tot € 7000 of meer voor volledige begeleiding, of met een percentage van 1 tot 3% van de koopprijs. Vraag altijd wat er wel en niet in zit: zoeken en bezichtigen, onderhandelen, de controle van de papieren, de contracten, en de begeleiding tot de notaris. Bij sommige aanbieders komt de advocaat er nog bij, bij andere zit het juridische werk erin.

Zet daar tegenover wat je als koper kunt besparen: een betere prijs, of een woning met een probleem die je niet koopt. Lees ook wat een huis kopen in Spanje in totaal kost.

Hoe onafhankelijk is "onafhankelijk"?

Ook een aankoopbegeleider kan op twee manieren betaald worden. Sommige ontvangen naast jouw vergoeding een deel van de commissie van de verkopende makelaar. Dat is in Spanje gebruikelijk en niet verboden, maar het is goed om het te weten. Vraag het dus gewoon, en vraag het antwoord op papier:

• Wie betaalt u, en ontvangt u ook iets van de verkoper, de verkopende makelaar of een projectontwikkelaar?
• Hangt uw vergoeding af van de koopprijs?
• Krijgt u ook betaald als ik uiteindelijk niet koop?
• Wie controleert de contracten, en wat kost dat?
• Bent u ingeschreven in een register voor makelaars, en bent u verzekerd?

Registratie en regels

Makelaar was in Spanje lange tijd geen beschermd beroep. Dat verandert. Catalonië en de regio Valencia hebben al een verplicht register voor vastgoedbemiddelaars, en in Andalusië zijn regels goedgekeurd die binnenkort ook een registratie, een opleidings- of ervaringseis en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering verplicht maken. Vraag dus naar de inschrijving, zowel bij een makelaar als bij een aankoopbegeleider.

Kun je ze combineren?

Ja, en dat is zelfs de gewone situatie. De verkoper heeft zijn makelaar, en jij hebt iemand aan jouw kant. Je aankoopbegeleider neemt contact op met de verkopende makelaar, regelt bezichtigingen en voert de onderhandeling. De verkopende makelaar blijft gewoon zijn werk doen voor de verkoper.

Heb je de woning al gevonden via een makelaar? Dan kun je nog steeds iemand inschakelen die de papieren controleert voordat je iets tekent. Lees ook de valkuilen bij een huis kopen in Spanje en waarom het arras-contract het belangrijkste moment is.

Veelgestelde vragen

Dit artikel geeft algemene informatie. Tarieven en regels verschillen per regio en kunnen wijzigen.