Controle
8 valkuilen bij een huis kopen in Spanje, en hoe je ze voorkomt
De meeste problemen bij het kopen van een huis in Spanje zie je niet bij de bezichtiging. Ze zitten in de papieren, in de contracten en in afspraken die je pas later ontdekt. Dit zijn de valkuilen die wij het vaakst tegenkomen, en hoe je ze voorkomt.
1. Te snel tekenen en aanbetalen
In Spanje gaat het vaak snel. Na een bezichtiging volgt een reserveringscontract met een paar duizend euro, en binnen enkele weken het arras-contract, waarbij je meestal 10% van de koopprijs aanbetaalt. Haak je daarna af, dan ben je die 10% kwijt. Haakt de verkoper af, dan moet hij het dubbele terugbetalen.
Voorkom het: laat de woning controleren vóór het arras-contract, en neem voorwaarden op in het contract, bijvoorbeeld dat de koop alleen doorgaat als je een hypotheek krijgt en als er geen onbekende lasten blijken.
2. Een woning die niet (helemaal) legaal is
Een zwembad, een dichte overkapping, een extra kamer of een heel huis op het platteland: niet alles wat er staat, is ook vergund. Bij woningen in het buitengebied komt het veel voor dat er zonder vergunning is gebouwd. In Andalusië kan zo'n woning soms een speciale status krijgen (AFO), maar dat is een lang traject en geen garantie.
Voorkom het: vergelijk de woning met de nota simple, het Catastro en de vergunningen bij de gemeente. Lees ook ons artikel over de nota simple.
3. Schulden die met de woning meekomen
Onbetaalde servicekosten van de vereniging van eigenaren (comunidad) en onbetaalde onroerendgoedbelasting (IBI) kunnen op de nieuwe eigenaar overgaan. Ook een al besloten renovatie van het gebouw (derrama) kan kort na de aankoop een flinke rekening opleveren.
Voorkom het: vraag een verklaring van de beheerder van de comunidad dat alles is betaald, het laatste betaalbewijs van de IBI en de notulen van de laatste vergaderingen.
4. Een makelaar die niet voor jou werkt
In Spanje werkt de makelaar vrijwel altijd voor de verkoper en wordt hij door de verkoper betaald. Hij is vriendelijk en behulpzaam, maar zijn belang is dat de koop doorgaat, tegen een zo hoog mogelijke prijs. Bovendien is makelaar in het grootste deel van Spanje geen beschermd beroep.
Voorkom het: zorg dat er iemand aan jouw kant staat. Lees waarom in ons artikel over een Nederlandstalige makelaar aan jouw kant.
5. Verhuren zonder vergunning
Wil je de woning aan toeristen verhuren, dan heb je een registratie nodig, en steeds meer gemeenten beperken die. In Málaga-stad zijn nieuwe toeristische woningen in de meeste woonwijken voorlopig niet meer toegestaan. Ook de vereniging van eigenaren kan toeristische verhuur verbieden.
Voorkom het: controleer vóór de aankoop of de woning al een geldige registratie heeft, of er een nieuwe mogelijk is, en wat de statuten van de comunidad zeggen. Hoe het per stad zit, lees je in de gidsen over Málaga en Alicante.
6. Een deel van de prijs "zwart"
Soms stelt een verkoper voor om een deel van de koopprijs contant te betalen en een lagere prijs in de akte te zetten. Dat is illegaal en levert je niets op: de belastingdienst rekent minstens met de referentiewaarde van het Catastro, en bij een latere verkoop betaal je meer winstbelasting omdat je aankoopprijs op papier lager is.
7. Bewoners die er niet horen
Een huurder met rechten of een onrechtmatige bewoner (okupa) zie je niet in het register. Vooral bij bankwoningen en lang leegstaande woningen komt dit voor.
Voorkom het: bezichtig de woning kort voor de overdracht opnieuw en spreek af dat de woning leeg wordt opgeleverd.
8. Vergeten belasting bij een buitenlandse verkoper
Woont de verkoper niet in Spanje, dan moet jij als koper 3% van de koopprijs inhouden en aan de Spaanse belastingdienst afdragen. Doe je dat niet, dan ben je zelf aansprakelijk. Meer hierover in ons overzicht van de kosten koper.
Laat het controleren voordat je tekent
Stuur ons de link van de woning voor een gratis quickscan: binnen 2 werkdagen weet je of de oppervlakte, de prijs en de advertentie kloppen. Kies je de woning, dan laten we eigendom, schulden, vergunningen en de comunidad onderzoeken door een onafhankelijke Spaanse advocaat, en leggen we je in het Nederlands uit wat hij vindt.
Vraag een gratis quickscan aan
Wil je de hele aankoop begeleid, van de keuze tot de notaris? Lees over onze aankoopbegeleiding, voor een vaste prijs vanaf € 1495.
Veelgestelde vragen
Wat is de grootste valkuil bij een huis kopen in Spanje?
Te vroeg tekenen. Wie het arras-contract tekent voordat de woning is gecontroleerd, riskeert 10% van de koopprijs als er daarna problemen blijken.
Hoe weet ik of er schulden op een woning rusten?
Een hypotheek of beslag staat op de nota simple. Achterstanden bij de comunidad en de IBI staan daar niet op: die blijken alleen uit een verklaring van de beheerder van de comunidad en het laatste betaalbewijs van de IBI.
Wat gebeurt er als ik na het arras-contract afzie van de koop?
Bij de gebruikelijke arras penitenciales ben je je aanbetaling kwijt, meestal 10% van de koopprijs. Staat er een voorwaarde in het contract, bijvoorbeeld voor je hypotheek, en wordt die niet vervuld, dan krijg je het bedrag terug.
Hoe voorkom ik dat ik een woning koop die niet legaal is?
Vergelijk wat er staat met de nota simple, het Catastro en de vergunningen bij de gemeente. Klopt de oppervlakte niet, of staan er een zwembad of aanbouw die nergens zijn vastgelegd, laat dat dan uitzoeken voordat je iets tekent.
Is een bouwkundige keuring in Spanje gebruikelijk?
Minder dan in Nederland, maar wel verstandig bij oudere woningen en villa's. Een Spaanse bouwkundige (arquitecto técnico) kan vocht, constructie en installaties beoordelen.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Bij onze aankoopbegeleiding beoordeelt een onafhankelijke Spaanse advocaat de contracten, en leggen wij je uit wat er staat.
Woning gevonden, maar nog niet zeker? Plak de link en krijg binnen 2 werkdagen een eerste beoordeling. Gratis quickscan →Af en toe een mail over een huis kopen in Spanje
Nieuwe regels, prijzen en valkuilen, hooguit één keer per maand. In het Nederlands, zonder reclame van derden.
Afmelden kan altijd, met één klik onderaan elke mail. Zie onze privacyverklaring. Volg ons ook op Facebook en Instagram.Een vraag over dit onderwerp?
Stel hem via ons contactformulier of via WhatsApp. We antwoorden binnen twee werkdagen, in het Nederlands of Engels.
