Kosten
Kosten koper in Spanje: alle bijkomende kosten op een rij (2026)
Wie in Spanje een huis koopt, betaalt bovenop de koopprijs ongeveer 7 tot 14% aan belasting en bijkomende kosten. De grootste post is de overdrachtsbelasting, en die verschilt per regio: van 6,5% op de Canarische Eilanden tot 10% of meer in Catalonië. Hieronder staat per regio wat je betaalt, waar het bedrag uit bestaat en waar kopers onverwacht geld aan kwijt zijn.
Bestaande woning: overdrachtsbelasting (ITP)
Bij een bestaande woning betaal je het Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, kortweg ITP. Elke regio stelt het tarief zelf vast:
- Andalusië (Costa del Sol, Costa de la Luz): 7%.
- Regio Valencia (Costa Blanca, Valencia): 9% sinds 1 juni 2026 (daarvoor 10%). Boven € 1 miljoen geldt 11% over de hele koopprijs.
- Regio Murcia (Costa Cálida): 7,75%.
- Catalonië (Costa Brava, Barcelona): 10% tot € 600.000. Daarboven per schijf: 11% tot € 900.000, 12% tot € 1,5 miljoen en 13% daarboven.
- Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca): 8% tot € 400.000. Daarboven per schijf: 9% tot € 600.000, 10% tot € 1 miljoen, 12% tot € 2 miljoen en 13% daarboven.
- Canarische Eilanden: 6,5%.
Voor bepaalde groepen gelden lagere tarieven, bijvoorbeeld voor een hoofdverblijf tot € 150.000 of voor kopers onder de 35, maar die voorwaarden zijn streng en gelden zelden voor wie een tweede huis of een woning aan de kust koopt.
Let op de grondslag. De belasting wordt berekend over de koopprijs, maar minstens over de valor de referencia die het Catastro, de Spaanse fiscale registratie van onroerend goed, aan de woning toekent. Koop je onder die waarde, dan betaal je toch over de referentiewaarde. Wat woningen per wijk kosten, staat in de gidsen over Málaga en Alicante.
Nieuwbouw: btw en zegelbelasting
Koop je een nieuwe woning van een projectontwikkelaar, dan betaal je geen ITP maar:
- Btw (IVA): 10% van de koopprijs, voor een woning. Een losse parkeerplaats of berging valt onder 21%. Op de Canarische Eilanden betaal je in plaats van btw IGIC: 7%.
- Zegelbelasting (AJD) over de koopprijs: 1,2% in Andalusië, 1,4% in de regio Valencia (sinds 1 juni 2026), 1,5% in Murcia, Catalonië en op de Balearen (2% vanaf € 1 miljoen), en ongeveer 1% op de Canarische Eilanden.
Samen is dat meestal 11 tot 12%, dus nieuwbouw is fiscaal vaak duurder dan een bestaande woning. De btw betaal je bovendien al tijdens de bouw, met elke termijn.
Notaris, register en afhandeling
- Notaris: de notaris passeert de akte (escritura). Reken op ongeveer € 600 tot € 1000, afhankelijk van de koopprijs en de lengte van de akte.
- Registro de la Propiedad: de inschrijving van jou als nieuwe eigenaar kost ongeveer € 400 tot € 700.
- Gestoría: een administratiekantoor dat de belasting aangeeft en de inschrijving regelt, meestal € 300 tot € 500. Vaak doet de advocaat dit.
Wat kost een advocaat bij een huis kopen in Spanje?
Een advocaat is in Spanje niet verplicht, maar wel gebruikelijk. Bij onze aankoopbegeleiding doet een onafhankelijke Spaanse advocaat het juridisch onderzoek en de contracten; wij leggen je uit wat er staat. Veel advocaten rekenen ongeveer 1% van de koopprijs plus 21% btw, vaak met een minimum. Wat een advocaat doet en wanneer je er een nodig hebt, lees je in ons artikel over de advocaat.
Hypotheek
Financier je via een Spaanse bank, dan komen er kosten bij: een taxatie (tasación), soms een afsluitprovisie en de verzekeringen die de bank vraagt. De notaris- en registerkosten van de hypotheekakte zelf zijn sinds 2019 grotendeels voor de bank.
Wat betaalt de verkoper?
De verkoper betaalt zijn eigen makelaar, de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal) en de inkomstenbelasting over zijn winst. Er is één uitzondering die vaak verrast:
Woont de verkoper niet in Spanje, dan moet jij als koper 3% van de koopprijs inhouden en binnen een maand aan de Spaanse belastingdienst betalen (formulier modelo 211). Doe je dat niet, dan ben jij aansprakelijk voor de belasting van de verkoper. Dit is wettelijk verplicht en kan niet in het contract worden weggeschreven. Bij veel Nederlandse en Belgische verkopers aan de kust is dit aan de orde.
De tarieven per regio op een rij
| Regio | Bestaande woning | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Andalusië | 7% | 10% btw + 1,2% |
| Regio Valencia | 9%, boven € 1 miljoen 11% | 10% btw + 1,4% |
| Regio Murcia | 7,75% | 10% btw + 1,5% |
| Catalonië | 10% tot 13%, per schijf | 10% btw + 1,5% |
| Balearen | 8% tot 13%, per schijf | 10% btw + 1,5% (2% vanaf € 1 miljoen) |
| Canarische Eilanden | 6,5% | 7% IGIC + ca. 1% |
| Notaris, register, gestoría | samen ongeveer € 1300 tot € 2200 | |
Peildatum november 2026. Bron: de belastingwetten van de regio's (Andalusië Ley 5/2021, Valencia Ley 13/1997, Murcia Decreto Legislativo 1/2010, Catalonië Decreto Legislativo 1/2024, Balearen Decreto Legislativo 1/2014, Canarische Eilanden Decreto Legislativo 1/2009). Lagere tarieven voor bijvoorbeeld jongeren, grote gezinnen of een eerste hoofdverblijf staan hier niet in.
Reken het zelf uit
Een schatting op basis van de algemene tarieven, zonder advocaat of hypotheek. Geen fiscaal advies.
Drie rekenvoorbeelden
De bedragen voor notaris, register en gestoría zijn gemiddelden; de werkelijke kosten hangen af van de koopprijs en de akte. De voorbeelden gaan uit van een aankoop zonder hypotheek.
Bestaand appartement aan de Costa del Sol, € 250.000
- Overdrachtsbelasting 7%: € 17.500
- Notaris: ongeveer € 750
- Registro de la Propiedad: ongeveer € 500
- Gestoría: ongeveer € 400
Totaal ongeveer € 19.150, dus 7,7% bovenop de koopprijs. Neem je een advocaat die 1% plus btw rekent, dan komt daar ongeveer € 3025 bij.
Bestaande villa aan de Costa Blanca, € 600.000
- Overdrachtsbelasting 9%: € 54.000
- Notaris: ongeveer € 1000
- Registro de la Propiedad: ongeveer € 700
- Gestoría: ongeveer € 450
Totaal ongeveer € 56.150, dus 9,4% bovenop de koopprijs. Met een advocaat tegen 1% plus btw komt daar ongeveer € 7260 bij. Dezelfde villa aan de Costa del Sol zou door de lagere overdrachtsbelasting ongeveer € 12.000 minder kosten.
Nieuwbouwappartement aan de Costa Blanca, € 300.000
- Btw 10%: € 30.000
- Zegelbelasting 1,4%: € 4200
- Notaris: ongeveer € 900
- Registro de la Propiedad: ongeveer € 600
- Gestoría: ongeveer € 400
Totaal ongeveer € 36.100, dus 12% bovenop de koopprijs. De btw betaal je in termijnen tijdens de bouw, de rest bij de oplevering.
Houd daarnaast rekening met eenmalige kosten zoals een NIE-nummer, een Spaanse bankrekening, vertalingen en het overzetten van water, stroom en internet. Financier je met een Spaanse hypotheek, dan komen er een taxatie en de kosten van de bank bij.
Waar het in de praktijk misgaat
- Achterstallige lasten. Onbetaalde servicekosten van de vereniging van eigenaren of onroerendgoedbelasting (IBI) kunnen met de woning op jou overgaan. Controleer ze vóór de overdracht.
- Een lagere prijs in de akte. Soms wordt voorgesteld een deel "zwart" te betalen om belasting te besparen. Doe dat niet: het is illegaal, en de belastingdienst rekent toch met de referentiewaarde. Bij een latere verkoop betaal je bovendien meer winstbelasting.
- Geplande extra bijdragen. Een vereniging van eigenaren die een renovatie heeft besloten (derrama), kan je kort na de aankoop een flinke rekening sturen.
Wil je weten wat er verder vaak misgaat? Lees de acht valkuilen bij een huis kopen in Spanje.
Weet waar je aan begint
Bij onze aankoopbegeleiding rekenen we je kosten als koper uit voor jouw woning en regio, en begeleiden we je van de keuze tot de notaris. Vaste prijs, vanaf € 1495.
Over de aankoopbegeleiding of vraag eerst een gratis quickscan aan
Veelgestelde vragen
Hoeveel procent kosten koper betaal je in Spanje?
Bij een bestaande woning in Andalusië meestal 8 tot 10% van de koopprijs, waarvan 7% overdrachtsbelasting. In de regio Valencia, met de Costa Blanca, ongeveer 9,5 tot 10%, waarvan 9% overdrachtsbelasting. In Catalonië en op de Balearen meer, op de Canarische Eilanden minder. Bij nieuwbouw meestal 12 tot 13%, door 10% btw en 1,2 tot 1,5% zegelbelasting.
Hoeveel kosten koper betaal ik bij een huis van € 250.000?
Bij een bestaande woning aan de Costa del Sol ongeveer € 19.000, aan de Costa Blanca ongeveer € 24.000, zonder advocaat. Bij nieuwbouw rond € 30.000. Het grootste deel is overdrachtsbelasting of btw.
Is de Costa del Sol goedkoper dan de Costa Blanca?
Wat de belasting betreft wel: in Andalusië is de overdrachtsbelasting 7%, in de regio Valencia 9%. Bij een woning van € 400.000 scheelt dat € 8000. Bij nieuwbouw is het verschil klein.
Hoe hoog is de overdrachtsbelasting in Spanje?
Dat verschilt per regio. Voor een bestaande woning: 6,5% op de Canarische Eilanden, 7% in Andalusië, 7,75% in Murcia, 9% in de regio Valencia, 8 tot 13% op de Balearen en 10 tot 13% in Catalonië. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, maar 10% btw plus zegelbelasting.
Wat kost een advocaat bij de aankoop van een huis in Spanje?
Veel advocaten rekenen ongeveer 1% van de koopprijs plus 21% btw, vaak met een minimum. Vraag altijd vooraf een vaste prijs en wat daarbij hoort.
Kan de verkoper de kosten koper betalen?
Dat kun je afspreken, maar de belasting blijft wettelijk een verplichting van de koper. Een afspraak werkt dus alleen tussen jullie en verlaagt in feite de koopprijs.
Betaal ik ook belasting zolang ik eigenaar ben?
Ja. Je betaalt jaarlijks onroerendgoedbelasting (IBI) en gemeentelijke afvalheffing. Woon je niet in Spanje, dan betaal je daarnaast inkomstenbelasting voor niet-residenten over een fictief inkomen uit de woning, of over de echte huurinkomsten als je verhuurt.
De tarieven zijn de algemene tarieven per november 2026 en kunnen wijzigen. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen fiscaal of juridisch advies. Bij onze aankoopbegeleiding rekenen we de kosten voor jouw situatie uit.
Woning gevonden, maar nog niet zeker? Plak de link en krijg binnen 2 werkdagen een eerste beoordeling. Gratis quickscan →Af en toe een mail over een huis kopen in Spanje
Nieuwe regels, prijzen en valkuilen, hooguit één keer per maand. In het Nederlands, zonder reclame van derden.
Afmelden kan altijd, met één klik onderaan elke mail. Zie onze privacyverklaring. Volg ons ook op Facebook en Instagram.Een vraag over dit onderwerp?
Stel hem via ons contactformulier of via WhatsApp. We antwoorden binnen twee werkdagen, in het Nederlands of Engels.
