Controle

Nota simple in Spanje: wat het is en hoe je hem leest

Door mr. Rob Suters, oprichter van Migradora · Bijgewerkt op 6 november 2026

Een nota simple is een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister, het Registro de la Propiedad. Je ziet erop wie de eigenaar van een woning is, hoe de woning staat ingeschreven en of er een hypotheek, beslag of andere last op rust. Wie een huis in Spanje koopt, hoort hem te kennen voordat er iets wordt getekend.

Voluit heet het document nota simple informativa: het is bedoeld ter informatie en heeft geen bewijskracht in een rechtszaak. Daarvoor bestaat een officieel uittreksel, de certificación registral. Voor een koper is de nota simple wel het eerste en belangrijkste controlemiddel.

Wat staat erop?

Een nota simple bestaat meestal uit vier delen:

• Beschrijving van de woning (descripción de la finca): adres, verdieping, oppervlakte, bijbehorende ruimtes zoals een berging of parkeerplaats, en bij een appartement het aandeel in de gemeenschappelijke delen.
• Eigenaar (titularidad): wie de woning bezit, voor welk deel, en hoe hij eigenaar is geworden, bijvoorbeeld door koop of erfenis.
• Lasten (cargas): hypotheken, beslagleggingen, erfdienstbaarheden, ingeschreven huurcontracten en andere beperkingen.
• Lopende inschrijvingen (asientos de presentación): stukken die al bij het register zijn ingediend maar nog niet verwerkt.

Zo lees je een nota simple: vijf controles

1. Is de verkoper ook de eigenaar? De naam onder titularidad moet overeenkomen met de persoon die verkoopt. Staan er meerdere eigenaren op, bijvoorbeeld een ex-partner of erfgenamen, dan moeten zij allemaal meewerken aan de verkoop.
2. Klopt de beschrijving met wat je ziet? Vergelijk de oppervlakte en de indeling met de advertentie en de woning zelf. Is er een zwembad, extra kamer of overkapping bijgebouwd die niet in de beschrijving staat, dan is die mogelijk nooit ingeschreven en misschien ook nooit vergund.
3. Welke lasten staan er? Een hypotheek van de verkoper is gebruikelijk; die wordt bij de notaris afgelost en doorgehaald. Een beslag (embargo) of een andere aantekening vraagt om uitleg en om afspraken in het koopcontract.
4. Staat er een afección fiscal? Na elke eigendomsoverdracht noteert het register meestal dat de woning een aantal jaren dient als zekerheid voor de belasting over die overdracht. Dat is gewoonlijk een formaliteit, maar vraag bewijs dat de verkoper die belasting destijds heeft betaald.
5. Hoe recent is het document? Een nota simple is een momentopname. Een nieuw beslag kan morgen worden ingeschreven. Vraag hem dus kort voor het tekenen van het voorlopig koopcontract (het arras-contract) aan, en de notaris controleert het register opnieuw vlak voor de overdracht.

Wat staat er níet op?

Hier gaat het in de praktijk vaak mis. Een schone nota simple betekent niet dat alles in orde is. Deze punten controleer je apart:

• Achterstallige servicekosten bij een appartement. Die staan er alleen op als de vereniging van eigenaren al beslag heeft laten leggen. Vraag daarom een verklaring van de beheerder van de comunidad dat alles is betaald, en vraag naar geplande extra bijdragen (derramas).
• Onroerendgoedbelasting (IBI). Vraag de laatste aanslag en het betaalbewijs. Achterstallige IBI kan op de nieuwe eigenaar overgaan.
• Bouwvergunningen. Of de woning en latere uitbreidingen legaal zijn gebouwd, blijkt niet uit het register maar uit de gemeente. Bij woningen op het platteland is dit het grootste risico.
• Verhuurvergunning. Wil je verhuren aan toeristen, controleer dan of de woning een geldige registratie heeft en of de vereniging van eigenaren verhuur toestaat.
• Bewoning. Een huurder zonder ingeschreven contract of een onrechtmatige bewoner zie je niet op papier.
• Rekeningen voor water, stroom en gas. Vraag de laatste facturen.

Nota simple aanvragen bij het Registro de la Propiedad

Een nota simple vraag je aan bij het Registro de la Propiedad waar de woning staat ingeschreven, aan het loket of online via registradores.org, de site van de Spaanse registrars. Online kost hij € 9,02 per woning plus btw, en je hebt hem meestal binnen een werkdag.

Om de woning te vinden heb je een van deze gegevens nodig:

• het IDUFIR of CRU, het unieke registernummer van de woning;
• het register, de gemeente en het nummer van de finca;
• de naam of het belastingnummer van de eigenaar;
• het adres, met gemeente en register. Dat geeft niet altijd een eenduidig resultaat.

Je moet ook een geldig belang opgeven, bijvoorbeeld de aankoop van de woning. Vraag de makelaar om het IDUFIR of de registergegevens; een serieuze verkoper heeft die.

Het document is in het Spaans en in registertaal geschreven. Het lezen is daarom het eigenlijke werk: weten wat normaal is, wat een waarschuwing is en wat er ontbreekt.

Bij onze begeleiding vraagt de advocaat de nota simple daarom standaard op, en lezen wij hem met je door.

Wanneer is hij nodig?

Zodra een woning serieus in beeld is, en in elk geval voordat je een aanbetaling doet of het arras-contract tekent. Bij dat contract betaal je meestal 10% van de koopprijs, en die ben je kwijt als je daarna zonder geldige reden afhaakt. Wat in de nota simple staat, kun je dan nog meenemen in de onderhandeling of als voorwaarde in het contract.

Wil je weten wat er verder vaak misgaat? Lees de acht valkuilen bij een huis kopen in Spanje.

Veelgestelde vragen

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Laat bij twijfel een advocaat meekijken, zeker bij woningen op het platteland. Bij onze aankoopbegeleiding beoordeelt een onafhankelijke Spaanse advocaat de contracten, en leggen wij je uit wat er staat.