Controle

Het arras-contract: het belangrijkste moment van je aankoop in Spanje

Door mr. Rob Suters, oprichter van Migradora · Bijgewerkt op 16 oktober 2026

Het arras-contract is in Spanje het belangrijkste moment van de hele aankoop, belangrijker dan de afspraak bij de notaris. Je tekent het meestal binnen een paar weken na de bezichtiging en betaalt dan zo'n 10% van de koopprijs aan. Wat er in dit contract staat, en wat er niet in staat, bepaalt hoeveel risico je loopt.

Wat is een arras-contract?

Het contrato de arras is een voorlopig koopcontract. Koper en verkoper leggen vast dat ze de koop willen sluiten, tegen welke prijs en vóór welke datum de akte bij de notaris wordt getekend. De koper betaalt een aanbetaling, de arras, meestal 10% van de koopprijs. Bij de notaris wordt die verrekend met de koopsom.

Vaak gaat er nog een stap aan vooraf: het reserveringscontract (contrato de reserva) bij de makelaar, met een bedrag van een paar duizend euro om de woning "van de markt te halen". Ook dat geld ben je vaak kwijt als je afziet van de koop. Lees dus ook dat papier goed voordat je betaalt.

Drie soorten arras

Het Spaanse recht kent drie soorten. Welke het is, maakt veel uit:

• Arras penitenciales (artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek): beide partijen mogen afzien van de koop. Haakt de koper af, dan is hij de aanbetaling kwijt. Haakt de verkoper af, dan betaalt hij het dubbele terug. Dit is de vorm die makelaars aan de kust het vaakst gebruiken.
• Arras confirmatorias: de aanbetaling is gewoon een deel van de koopsom. Niemand mag zomaar afhaken; wie dat toch doet, kan worden gedwongen de koop door te zetten of schadevergoeding te betalen.
• Arras penales: de aanbetaling is een boete bij niet-nakomen, maar de andere partij kan daarnaast nog nakoming of schadevergoeding eisen.

Staat er niet uitdrukkelijk in het contract welke soort het is, dan gaan Spaanse rechters er meestal van uit dat het om bevestigende arras gaat. Wie het recht wil hebben om tegen verlies van de aanbetaling af te zien, moet dat dus uitdrukkelijk laten opnemen, met een verwijzing naar artikel 1454.

Waarom dit het moment van de waarheid is

Na het tekenen van het arras-contract zit je vast. Blijkt daarna dat de woning een illegale uitbreiding heeft, dat er schulden bij de vereniging van eigenaren zijn of dat je hypotheek niet doorgaat, dan kost terugtrekken je 10% van de koopprijs, tenzij het contract je daartegen beschermt. De notaris kijkt pas veel later, en dan alleen naar het register.

Daarom hoort alle controle vóór dit contract te gebeuren: eigendom, lasten, vergunningen, de comunidad en de prijs. Zie ook de nota simple en de valkuilen bij een huis kopen in Spanje.

Wat er in een goed arras-contract staat

• De juiste woning: met het nummer in het eigendomsregister (finca registral) en de referentie van het Catastro, inclusief berging of parkeerplaats.
• Alle eigenaren als verkoper: iedereen die op de nota simple staat, moet tekenen of vertegenwoordigd zijn.
• Het soort arras, uitdrukkelijk benoemd.
• Vrij van lasten: de verkoper levert de woning vrij van hypotheken, beslagen, huurders en bewoners, met betaalde servicekosten en onroerendgoedbelasting.
• Voorbehouden die jou beschermen: bijvoorbeeld dat je je aanbetaling terugkrijgt als je geen hypotheek krijgt, of als er bij de controle iets blijkt dat niet klopt.
• Een haalbare datum voor de notaris, met ruimte voor je NIE-nummer, je bankrekening en eventueel je hypotheek.
• Wie wat betaalt, en, als de verkoper niet in Spanje woont, de inhouding van 3% voor de Spaanse belastingdienst. Zie de kosten koper in Spanje.
• Waar het geld staat: bij voorkeur op een derdengeldrekening van een advocaat of makelaar, niet direct bij de verkoper.

Veelgestelde vragen

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Laat een arras-contract altijd beoordelen voordat je tekent.